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海南房價不斷攀升,這5個因素調控都無法控制?。?!

2018-01-02 11:04:52編輯:xiao編欄目:海南房產來源: 瀏覽量(

[摘要]房價不是你說降就能降的時候,希望大家不要急于反駁,先看完接下來為大家公布的一項最新研究:房價由哪些部分組成?看完后還認為房價想降就

房價不是你說降就能降的時候,希望大家不要急于反駁,先看完接下來為大家公布的一項最新研究:房價由哪些部分組成?看完后還認為房價想降就能降的朋友們,歡迎大家留言發表觀點。


1、土地成本

土地資源不可再生,越來越少,自然也就越來越貴。每次土拍,開發商競價競地的激烈程度,就像是只要能拿到地,出再多錢也不在乎。

土地是開發商建設過程中的第一個必備元素,拿地的成本最終必將要算入房價中,據研究顯示,開發商的拿地成本約占房價的30%—40%,這筆錢用來購買土地的使用權,繳納土地出讓金。


2、建筑成本

拿到地就要開始施工建筑,建筑成本支出包括房子施工的水泥、磚瓦、管道管線、電梯等成本、人工成本、社區設備成本、綠化維保成本等,整體算下來,又占房價的30%—40%。有的樓盤如果是精裝修的話,還要包括更多的室內設備成本,可能要達到總房價的45%左右。


3、稅費成本

開發商從拿地到建筑施工,到銷售,這個過程也是要不斷地繳納相關稅費的。主要包括營業稅、契稅、土地增值稅,所得稅、印花稅等各種稅費,加起來大約占房價的12%-15%。由于各個城市的稅費標準可能不同,收費起點也會略有不同,所以此數據是保守估計。


4、銷售管理成本

銷售管理成本主要包括銷售人員工資,項目管理服務成本,廣告宣傳費用等,該部分費用約占10%—15%。

如果一個項目的操盤能力特別強,樓盤建設銷售周期短的話,成本也會相應減少,如果操盤能力太差,拖個三五年,八九年,那么銷售成本也會隨之增加。隨著時間的消耗,成本增加,樓盤的價值也可能會有所損耗。這對開發商是非常不利的,同時,也是現在樓市快銷現象存在的一個重要原因。


5、開發商利潤

除去以上的成本支出,剩下的部分就是開發商的利潤了,一般占10%—15%。所以開發商在定房價的時候,根據以上各部分的份額和支出,一個大概的房價就會被制定出了,房價再低,也不能低于自己支出的成本,必須將本金收回來才是定價的底線。

如果想要降房價的話,這五項中,唯一能改變的就是開發商的利潤嘍。但是,請牢記,企業,是以盈利為最終目的的。


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